מדריך קניית דירה ראשונה 2026: מס רכישה + משכנתא + ארנונה
כל העלויות בקניית דירה ראשונה במקום אחד: מדרגות מס רכישה 2026, כמה משכנתא אפשר לקחת, ההון העצמי הנדרש, וארנונה צפויה — עם דוגמאות מספריות.
נכון ל-2026, קניית דירה ראשונה ב-2,200,000 ₪ דורשת הון עצמי מינימלי של כ-608,000 ₪: 550,000 ₪ (25% מימון עצמי), כ-7,744 ₪ מס רכישה, וכ-50,000 ₪ עלויות נלוות. המשכנתא תהיה 1,650,000 ₪ (75% מימון), עם החזר חודשי של כ-8,900 ₪ ל-25 שנה בריבית ממוצעת של כ-4.5%. בנוסף תשלמו ארנונה של כ-465 ₪ בחודש בעיר בינונית. העמוד מפרק כל רכיב עם הטבלאות, ודוגמה מלאה מקצה לקצה.
זהו עמוד נתונים שמרכז את כל עלויות קניית דירה ראשונה בישראל ל-2026 — מס רכישה, משכנתא, הון עצמי, עלויות נלוות וארנונה — בטבלאות ובדוגמה מספרית אחת מלאה. לחישוב פרטני אפשר להשתמש במחשבון מס רכישה, במחשבון המשכנתא ובמחשבון הארנונה. כל המספרים מבוססים על מקורות רשמיים המקושרים בתחתית העמוד.
כמה מס רכישה משלמים על דירה יחידה ב-2026?
מס רכישה הוא מס פרוגרסיבי: כל שקל ממוסה רק לפי המדרגה שבה הוא נופל. ברכישת דירה יחידה (הדירה היחידה של הרוכש) יש פטור מלא על החלק שעד הסף הראשון. נכון ל-2026, המדרגות הוקפאו לפי חוק ההסדרים ולא יעודכנו במדד עד 15 בינואר 2028:
| שווי הנכס (₪) | שיעור המס על החלק במדרגה |
|---|---|
| עד 1,978,745 | 0% (פטור מלא) |
| 1,978,745 – 2,347,040 | 3.5% |
| 2,347,040 – 6,055,070 | 5% |
| 6,055,070 – 20,183,565 | 8% |
| מעל 20,183,565 | 10% |
כך, על דירה ב-2,200,000 ₪ משלמים מס רכישה רק על החלק שמעל הסף הפטור: (2,200,000 − 1,978,745) × 3.5% = כ-7,744 ₪. דירה נוספת (להשקעה) ממוסה אחרת לגמרי — 8% מהשקל הראשון. עולה חדש זכאי למסלול מוטב (0.5% עד כ-1,988,090 ₪). הנתונים מאומתים מול סימולטור מס הרכישה של רשות המסים וכל-זכות — חישוב מס רכישה.
כמה משכנתא אפשר לקחת לפי השכר וההון העצמי?
שתי מגבלות של בנק ישראל קובעות את גובה המשכנתא: ראשית, מימון של עד 75% משווי הנכס (LTV) לרוכשי דירה ראשונה — כלומר הון עצמי מינימלי של 25%. שנית, ההחזר החודשי על כלל ההלוואות לא יעלה על 40% מההכנסה נטו. הטבלה מציגה את המשכנתא המשוערת לפי הכנסה נטו, ל-25 שנה בריבית ממוצעת של כ-4.5%. נכון ל-2026:
| הכנסה נטו (₪) | החזר מרבי (40%) | משכנתא משוערת (25 שנה) | הון עצמי נדרש (25%) |
|---|---|---|---|
| 12,000 | 4,800 ₪ | כ-865,000 ₪ | כ-288,000 ₪ |
| 16,000 | 6,400 ₪ | כ-1,150,000 ₪ | כ-383,000 ₪ |
| 20,000 | 8,000 ₪ | כ-1,440,000 ₪ | כ-480,000 ₪ |
| 25,000 | 10,000 ₪ | כ-1,800,000 ₪ | כ-600,000 ₪ |
| 30,000 | 12,000 ₪ | כ-2,160,000 ₪ | כ-720,000 ₪ |
שתי המגבלות פועלות יחד: גם אם ההכנסה מאפשרת החזר גבוה, אסור שהמשכנתא תעלה על 75% משווי הדירה. המשכנתא בטבלה חושבה לפי לוח שפיצר (החזר חודשי קבוע) לתקופה של 25 שנה ובריבית של כ-4.5% — תמהיל ריביות אמיתי משלב פריים (כ-6%), קבועה צמודה (כ-3.5%) וקבועה לא צמודה (כ-5%). הנתונים מבוססים על כל-זכות — מגבלות על לקיחת משכנתא ועל הוראות בנק ישראל.
כמה ארנונה צפויה על דירה לפי עיר?
הארנונה מחושבת כשטח הדירה במ״ר כפול התעריף השנתי למ״ר, שמשתנה מאוד בין הערים. הטבלה מציגה את העלות הצפויה לדירה של 90 מ״ר בערים נבחרות, לפי תעריף מגורים ממוצע מייצג. נכון ל-2026 (עדכון ארצי של 1.63% נכלל):
| עיר | תעריף ממוצע (₪ למ״ר לשנה) | ארנונה שנתית (90 מ״ר) | לחודש |
|---|---|---|---|
| תל אביב-יפו | 105 | 9,450 ₪ | כ-788 ₪ |
| ראשון לציון | 62 | 5,580 ₪ | כ-465 ₪ |
| חיפה | 57 | 5,130 ₪ | כ-428 ₪ |
| ירושלים | 51 | 4,590 ₪ | כ-383 ₪ |
| באר שבע | 41 | 3,690 ₪ | כ-308 ₪ |
התעריף המדויק תלוי באזור בתוך העיר, בקומה, בגיל הבניין ובסיווג הנכס, ולכן אלה ערכים מייצגים בלבד. רוכשי דירה ראשונה זכאים לעיתים להנחות (למשל לזכאי משרד השיכון). לחישוב לפי העיר והשטח הספציפיים ראו מחשבון הארנונה. הנתונים מבוססים על צווי הארנונה העירוניים 2026.
מהי העלות הכוללת של קניית דירה ראשונה? (דוגמה מלאה)
נחבר הכול לדוגמה אחת מקצה לקצה. דירה ב-2,200,000 ₪, 90 מ״ר, בראשון לציון; הכנסה משפחתית נטו 20,000 ₪; מימון 75% (משכנתא 1,650,000 ₪) ל-25 שנה בריבית ממוצעת של כ-4.5%. נכון ל-2026:
| רכיב | סכום (₪) | הערה |
|---|---|---|
| מחיר הדירה | 2,200,000 | שווי הנכס |
| הון עצמי (25%) | 550,000 | מינימום לפי מגבלת LTV |
| משכנתא (75%) | 1,650,000 | מימון הבנק |
| מס רכישה | 7,744 | 3.5% על החלק שמעל 1,978,745 |
| עורך דין (~0.6% + מע״מ) | כ-15,500 | ליווי הרכישה |
| שמאי + פתיחת תיק משכנתא | כ-4,000 | הערכת שווי ואגרות |
| תיווך (אם רלוונטי, ~1.5% + מע״מ) | כ-38,600 | לא תמיד קיים |
| הון עצמי נדרש בפועל | כ-615,844 | הון עצמי + מס + נלוות |
ההוצאה החודשית השוטפת אחרי הרכישה מורכבת משני רכיבים עיקריים: החזר משכנתא של כ-8,900 ₪ (על 1,650,000 ₪ ל-25 שנה בריבית כ-4.5%) וארנונה של כ-465 ₪ (90 מ״ר בראשון לציון). יחד כ-9,365 ₪ בחודש — בתוך מגבלת ה-40% להכנסה נטו של 20,000 ₪ (החזר מרבי מותר: 8,000 ₪ למשכנתא בלבד; הארנונה אינה נכללת במגבלה זו). אם החזר המשכנתא חורג מ-8,000 ₪, יש להאריך את התקופה, להגדיל הון עצמי או לבחור דירה זולה יותר.
מתודולוגיה — איך נגזר כל מספר?
כל המספרים בעמוד נגזרים מנוסחאות קבועות ומתעריפי 2026 המאומתים מול המקורות הרשמיים. כך חושב כל רכיב:
- מס רכישה: חישוב פרוגרסיבי לפי מדרגות דירה יחידה 2026 (רשות המסים). על 2,200,000 ₪: (2,200,000 − 1,978,745) × 3.5% = 7,744 ₪. המדרגות הוקפאו עד ינואר 2028.
- הון עצמי ומשכנתא: מגבלת LTV של 75% לדירה ראשונה (בנק ישראל) קובעת משכנתא מקסימלית של 75% מהשווי והון עצמי מינימלי של 25%. 2,200,000 × 25% = 550,000 ₪ הון עצמי.
- החזר חודשי: לפי לוח שפיצר (החזר חודשי קבוע): M = P · r / (1 − (1+r)^−n), כאשר P = הקרן, r = ריבית חודשית (שנתית ÷ 12), n = מספר תשלומים. ל-1,650,000 ₪, 25 שנה, ריבית 4.5% → כ-8,900 ₪ לחודש.
- כושר החזר: מגבלת בנק ישראל — עד 40% מההכנסה נטו לכלל ההחזרים. מההחזר המרבי חישבנו לאחור את גובה המשכנתא האפשרי בטבלת כושר ההחזר.
- ארנונה: שטח במ״ר × תעריף שנתי למ״ר לפי צווי הארנונה העירוניים 2026 (כולל עדכון ארצי 1.63%). 90 מ״ר × 62 ₪ = 5,580 ₪ בשנה בראשון לציון.
- עלויות נלוות: אומדנים מקובלים בשוק — עו״ד כ-0.5%–1% + מע״מ, תיווך עד 2% + מע״מ, שמאי ואגרות מאות עד אלפי שקלים. אלה משוערים ומשתנים בין עסקאות.
ערכי המחיר, השכר והריבית בדוגמה נבחרו כמייצגים את השוק ב-2026; לחישוב מדויק יש להזין את הנתונים האישיים במחשבון מס רכישה ובמחשבון המשכנתא. הריביות וצווי הארנונה מתעדכנים, ולכן יש לאמת מול הבנק והרשות המקומית.
מה ההבדל בין דירה יחידה לדירה נוספת בעולה חדש?
סוג הרוכש משנה דרמטית את מס הרכישה. נכון ל-2026:
- דירה יחידה: פטור עד 1,978,745 ₪, ואז 3.5% / 5% / 8% / 10%. המסלול המשתלם ביותר לרוב הרוכשים.
- דירה נוספת (להשקעה): 8% מהשקל הראשון עד 6,055,070 ₪, ו-10% מעבר לכך — ללא פטור.
- עולה חדש: מסלול מוטב של 0.5% עד כ-1,988,090 ₪ ו-5% מעבר לכך, בחלון של שנה לפני העלייה ועד 7 שנים אחריה. לעיתים מסלול הדירה היחידה משתלם יותר — כדאי להשוות.
מקורות
- רשות המסים — סימולטור מס רכישה (מדרגות 2026, חישוב רשמי).
- כל-זכות — חישוב מס רכישה (הסבר המדרגות והפטורים).
- בנק ישראל — מגבלות מימון (LTV) ומגבלת ההחזר החודשי.
- כל-זכות — מגבלות על לקיחת משכנתא (מימון 75% והחזר 40%).
- משרד הפנים — צווי ארנונה וקווים מנחים 2026.
כל הנתונים בעמוד נכונים ל-2026. הם מסופקים לידע כללי בלבד ואינם מהווים ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או ייעוץ פיננסי. מדרגות המס, הריביות וצווי הארנונה עשויים להתעדכן — מומלץ לאמת מול המקורות הרשמיים ולהיוועץ בבעלי מקצוע (עו״ד, יועץ משכנתאות) לפני עסקה.
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה משלמים על דירה ראשונה ב-2026?
ברכישת דירה יחידה ב-2026, החלק שעד 1,978,745 ₪ פטור לחלוטין ממס רכישה. על דירה ב-2,200,000 ₪ משלמים מס רכישה של כ-7,744 ₪ בלבד (3.5% על החלק שמעל הסף הפטור). המדרגות הוקפאו לפי חוק ההסדרים ולא יעודכנו במדד עד 15 בינואר 2028.
כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה?
בנק ישראל מתיר לרוכשי דירה ראשונה מימון של עד 75% משווי הנכס (LTV), כלומר ההון העצמי המינימלי הוא 25% מהמחיר. לדירה ב-2,200,000 ₪ נדרש הון עצמי של לפחות 550,000 ₪, ובנוסף יש לכסות את מס הרכישה ואת עלויות הרכישה הנלוות מההון העצמי.
כמה משכנתא אפשר לקחת לפי השכר?
המגבלה המרכזית של בנק ישראל היא שההחזר החודשי על כל ההלוואות לא יעלה על 40% מההכנסה נטו. עם הכנסה משפחתית נטו של 20,000 ₪ ניתן להחזר חודשי של עד 8,000 ₪, שמתורגם למשכנתא של כ-1,300,000–1,400,000 ₪ ל-25–30 שנה בריבית של כ-4.5%, בכפוף גם למגבלת ה-75% מימון.
כמה ארנונה אשלם על דירה חדשה?
הארנונה תלויה בעיר, באזור ובשטח הדירה. דירה של 90 מ״ר בראשון לציון (תעריף ~62 ₪ למ״ר לשנה) עולה כ-5,580 ₪ בשנה, שהם כ-465 ₪ בחודש. בתל אביב (~105 ₪ למ״ר) אותה דירה תעלה כ-9,450 ₪ בשנה, ובבאר שבע (~41 ₪) רק כ-3,690 ₪ בשנה.
מהי העלות הכוללת של קניית דירה ראשונה?
מעבר למחיר הדירה, יש להוסיף מס רכישה, הון עצמי, ועלויות נלוות: עורך דין (כ-0.5%–1% + מע״מ), שמאי, תיווך (אם רלוונטי, עד 2% + מע״מ), פתיחת תיק משכנתא ועלויות רישום. לדירה ב-2,200,000 ₪ העלויות הנלוות מסתכמות בכ-40,000–60,000 ₪ נוסף על ההון העצמי ומס הרכישה.
האם עולה חדש זכאי להנחה במס רכישה?
כן. עולה חדש זכאי למסלול מוטב: 0.5% על החלק שעד כ-1,988,090 ₪ ו-5% מעבר לכך (2026), לרכישת דירת מגורים אחת. הזכאות חלה בחלון של שנה לפני העלייה ועד 7 שנים אחריה. במקרים מסוימים מסלול הדירה היחידה הרגיל משתלם יותר, ולכן כדאי להשוות.
עוד נתונים ומדריכים
המידע בעמוד מסופק לידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מקצועי, משפטי, מס או פיננסי. הנתונים מעודכנים ל-2026 וכפופים לשינויי חקיקה.